درخواست و پیگیری اجرا
بازسازی ساختمان و مراحل اجرا
بازسازی ساختمان
کیفیت و شکل و ظرافت محل سکونت از جهات مختلف بسیاری مهم است و جامعه بشری همواره در ارتقاء کیفیت محل زندگی خود کوشیده است.به همین علت علم ساختمان و معماری هم گسترش یافته و سبک و سیاق زندگی را متحول کرده است. تغییر و تحول در محل سکونت را می توان در دو دسته تقسیم کرد،
- تخریب و نوسازی ساختمان
- بازسازی ساختمان و بازسازی آپارتمان
در این مقاله به بررسی مقوله دوم ، بازسازی ساختمان و نوسازی فضای موجود می پردازیم.
در ویدوی زیر یک نمونه از بازسازی آپارتمان 27ساله که توسط شرکت ایران لوتوس اجرا شده است را مشاهده می فرمائید.
ویدیوی بازسازی ساختمان
ضرورت بازسازی ساختمان و نوسازی ساختمان موجود |
در ادامه مقاله ضرورت بازسازی ساختمان و مراحل آن را به طور کامل برای شما توصیف می کنیم با ما همراه باشید.
چرا ساختمان را بازسازی میکنیم؟
در بسیاری از موارد امکان تخریب و بازسازی ساختمان وجود ندارد که دلایل آن را میتوان به شرح زیر دانست:
- مسایل اقتصادی و محدودیت های مالی: تخریب و نوسازی مجدد بنا طبیعتا مخارج سنگین و خارج از توان مالی بسیاری مالکین را دارد
- محدویتهای شهر سازی: تخریب و نوسازی در بسیاری از ساختمانهای شهری یه دلیل محدودیت ارتفاع ، رواداریهای شهرداری و ... امکان پذیر نیست.خصوصا مراحل دریافت پروانه ساختمانی که بسیار زمان بر می باشد.
- سختی کار و زمان بر بودن تخریب و نوسازی: اصولا تخریب و نوسازی مجدد زمان بر است و از حوصله بسیاری از مردم خارج است
- عدم توافق و هماهنگی بین مالکین: در پروژه تخریب و نوسازی معمولا تعداد مالکین درگیر کار متعدد است و هماهنگی و توافق ساخت و ساز دشوار است. در بسایری از موارد عدم توافق ساخت حتی با یک مالک اجرای عملیات نوسازی را با مشکل مواجه می کند.
- توجیه اقتصادی: در بسیاری از موارد تخریب و نوسازی توجیه اقتصادی ندارد و با برآورد اولیه به این نتیجه خواهیم رسید که تخریب و نوسازی نهایتا موجب ضرر و زیان مالی خواهد شد.
- توجیه فنی: در کشورهای پیشرفته تخریب و نوسازی به شکلی که در کشور ما انجام میشود وجود ندارد. اصولا بسیاری از ساختمانهای موجود عمر مفید بسیار زیادی دارند و از نظر فنی و سازه ای قابلیت استفاده دارند و تخریب و نوسازی لازم ندارد . که باید در این زمینه بازبینی کلی در سیاست نوسازی شهری شود. بنا بر این در اکثر موارد تخریب ساختمان موجود باعث اعمال بار مالی بیهوده به جامعه می شود.
بنا بر این در بسیاری موارد بهترین گزینه افراد برای تحول در ساختمان بازسازی و نوسازی وضع موجود است.
مزیتهای بازسازی ساختمان و نوسازی آپارتمان در وضع موجود
نظر به موارد یاد شده مزیتهای بازسازی ساختمان و نوسازی آپارتمان را می توان به شکل زیر بیان کرد:
- صرفه اقتصادی: بازسازی ساختمان می تواند در درجات مختلفی اجرا کرد. و با توجه به توان مالی مالک و کارفرما قابل تغییر است. به دلیل استفاده بهینه از شرایط و سازه موجود ، میزان هزینه به حد اقل خود می رسد و با اولویت بندی در آیتمهای بازسازی و مدیریت مالی درست میتوان هزینه کار را متناسب با بودجه کارفرما تنظیم کرد.
- تعامل سریع و راحت با شهرداری: به دلیل اینکه بازسازی اصولا تغییرات اساسی در ساختمان ندارد و فرم اصلی ساختمان حفظ می شود به ندرت مشکلات شهر سازی و ایرادات شهرداری بوجود می آید و کار با سرعت و راحتی بیشتری نسبت به تخریب و نوسازی پیش می رود.و در ببیشتر موارد نیازی به گرفتن پروانه ساختمان نمی باشد.
- سرعت و سادگی: زمان اجرای بازسازی ساختمان نسبت به نتیجه حاصله، کوتاه است. برای مثال زمان لازم برای بازسازی متعارف یک آپارتمان حدودا 100 متری کمتر از یک ماه است.
- وحدت مدیریت: در پروسه نوسازی ساختمان ، به دلیل اینکه تعداد مالکین کم است و اصولا یک شخص حقوقی یا حقیقی تصمیم گیرنده است، مدیریت و اجرا ساده تر خواهد بود و نیاز به هماهنگی با مالکین متعدد نیست.
- توجیه اقتصادی: درسیستم بازسازی ساختمان یا نوسازی ساختمان در وضع موجود، با وجود اینکه هزینه زمانی و مالی نسبتا کمی دارد ، ولی ارزش افزوده زیادی برای ساختمان موجود حاصل میکند و در زمان کوتاه تحول زیادی در قیمت ساختمان صورت میگیرد و این بدان معنی است که بازسازی ساختمان توجیه اقتصادی مناسبی دارد.
- توجیه فنی: بازسازی اصولی و مهندسی ساختمان باعث افزایش ایمنی و کیفیت فنی ساخت شده و میتواند باعث تایید استحکام بنا و معماری گردد.
مراحل بازسازی ساختمان |
اگر نوسازی آپارتمان به صورت اصولی و مهندسی نباشد نتیجه حاصله چشم گیر نبوده و گاهی باعث ایجاد خسارت و دوباره کاری می گردد ویا از لحاظ فنی مهندسی مورد تایید نخواهد بود.مراحل بازسازی شامل دو بخش مقدماتی و اجرایی می باشد که به طور مجزا به آنها می پردازیم .
شرکت مهندسی ایران لوتوس با در اختیار داشتن مهندسین با تجربه ، مراحل انجام کار را به صورتی طراحی و اجرا می کند که بهترین نتیجه با توجه به سلیقه و توان مالی کارفرما حاصل گردد.
1-مراحل مقدماتی بازسازی ساختمان
- امکان سنجی و برآورد اولیه: در این مرحله ، امکان سنجی و برآورد هزینه اولیه صورت میگیرد و با مشورت کارفرما عملیات مورد نیاز و هزینه تقربی پروژه توسط کارشناسان مربوطه صورت می پذیرد.
- تهیه نقشه های وضع موجود: در این مرحله نقشه های ازبیلت موجود از کارفرما دریافت میگردد و در صورت موجود نبودن نقشه های ازبیلت ، شرکت ایران لوتوس اقدام به تهیه نقشه موجود معماری و برق و تاسیسات می کند.
- طراحی نقشه های اجرایی: این مرحله تایین کننده کل روند پروژه است. به این شکل که مهندسین ایران لوتوس در تعامل کامل با کارفرما نقشه معماری جدید را تهیه کرده و به تایید کرفرما میرساند. در این مرحله نوع مصالح و کیفیت مورد نظر کارفرما تایین شده و هزینه ها اجرا مشخص میگردد.
- انعقاد قرارداد: پس از تهیه نقشه ها و هزینه ها ، قرارداد بین شرکت و کارفرما منعقد میگردد و کلیه جزعیات اجرایی و مالی به تایید دو طرف میرسد
2-مراحل اجرایی بازسازی و نوسازی
در این مرحله شرکت ایران لوتوس بر اساس جزئیات موجود در قرارداد ، بازسازی آپارتمان را طبق جدول زمانبندی انجام می دهد. اجرای پروژه بازسازی ساختمان عموما طبق مراحل زیر خواهد بود:
- الزامات تاسیسات برقی و مکانیکی : در بازسازی ساختمان در اولین مرحله تاسیسات برقی و مکانیکی ، مورد بررسی قرار می گیرد و تمهیدات لازم برای شروع پروژه ، مانند قطع گاز و برق و آب ساختمان، برق کشی لوله کشی مناسب برای اجرا و غیره انجام میگردد.
- تخریب: میتوان گفت حساس ترین قسمت اجرا تخریب موارد مورد نیاز است، در این مرحله ایمنی و تعامل با همسایگان بسیار مهم است.در صورتی که این مرحله به خوبی صورت گیرد ، مراحل بعدی کار با راحتی بیشتری صورت میگیرد ولی در صورت تخریب غیر اصولی مشکلات فراوان درحین کار و نیز در مراحل بعدی گریبان گیر مجریان و کارفرما خواهد شد.
- سفت کاری: همان گونه که مشخص است مراحل اجرا در نوسازی آپارتمان شبیه به تخریب و نوسازی کامل است. اولین کار بعد از تخریب دیوار چینی و پارتیشن بندی و ترمیم دیوارهای موجود طبق نقشه مصوب است.عملیات سفت کاری شامل دیوار چینی جدید، ترمیم و تعمیر دیوارها و پارتیشن ها ، نصب فریم و چهارچوب، ، تعویض در و پنجره است.
مرحله سفت کاری در بازسازی ساختمان |
- دیوار چینی در بازسازی: در دیوار چینی و تغییر پاتیشن، باد اصول مهندسی و مباحث ملی ساختمان مد نظر قرار گیرد در غیر اینصورت به دلیل وجود دیوارهای با عمر و متد مختلف ، و به هم خوردگی یکپارچگی ساخت، و یا ایرادات احتمالی در دیوارهای قدیمی، ممکن است مشکلات فنی و ایمنی بوجود آید.
- برای مثال ممکن است در قسمت تلاقی دیوار جدید و قدیمی، چفت و بست طبق مقرارات ساختمان صورت نگیرد ، و یا اینکه رواداریهای زلزله در دیوار قدیمی مد نظر قرار نگرفته باشد و نهایتا عملیات فاقد وجاهت فنی گردد. بنا بر این لزوم نظارت مهندسی در این مرحله بسیار حایز اهمیت است.
- تعویض پنجره: تعویض پنجره از دو حیث دارای اهمیت است،1-الزامات معماری 2-الزامات فنی که در ادامه توضیح میدهیم.همچنین آب بندی پنجره ها موضوعی است که باید در نظر گرفته شود که در مقاله آب بندی نمای ساختمان به طور کامل در مورد آن توضیح داده ایم.
1- الزامات معماری: در نقشه معماری جدید طبیعتا شکل و رنگ و اندازه در و پنجره مشخص گردیده و تعویض و نصب با کیفت در و پنجره جدید از موارد مهم معماریو هندسه ساخت دارد.
2- الزامات فنی: تعویض پنجره علاوه بر الزامات معماری، باعث جلوگیری از اتلاف انرژی میگردد که در طی دوره بره برداری موجب صرفه اقتصادی است و همچنین تهویه مطبوع مناسب را حاصل میگردد. همچنین باعث حذف سر و صدا و نفوذ گرد و خاک شده که موجبات آسایش بیشتر را فراهم می آورد ، لذا تعویض پنجره به جهت زیبایی و فنی و همچنین توجیه اقتصادی در کلیه موارد بازسازی ساختمان توصیه میگردد.لازم به ذکر است که در بیشتر مواقع تعویض پنجره نیاز به تخریب ندارد.
- تعویض در ورودی: یکی از مهمترین آیتمهای بازسازی ساختمان ، در ورودی است، درب ورودی جنبه زیبایی و امنیت ساختمان است و از اهمیت فراوانی برخوردار می باشد . زیرا اولین نمای از یک آپارتمان یا واحد در ابتدای ورود ، درب ورودی است، لذا انتخاب درست درب ورودی می تواند ارزش افزوده برای ساختمان داشته باشد.علاوه بر این در بحث ایمنی ، نصب دربهای ضد سرقت مناسب مورد توصیه فراوان است.
گروه مهندسین شرکت ساختمانی ایران لوتوس در زمینه تعویض در و پنجره ، با در نظر گرفتن جدیدترین متد معماری و فنی ، و استفاده از مجریان مجرب ، بهترین پیشنهادات را به کارفرمایان محترم در این زمینه ارائِه خواهند داد.
تاسیسات در بازسازی ساختمان |
تغییر در تاسیسات در بازسازی و نوسازی وضع موجود در اغلب موارد اجتناب ناپذیر است، به طور کلی تاسیسات ساختمان بد دلیل اینکه در کار مدفون می گردد باید با دقت زیادی انجام شود، زیرا در صورت ایراد پس از اجرا، اصلاح موارد تاسیساتی دشوار و هزینه بر خواهد بود علاوه بر این مشکلات تاسیساتی ممکن است بعد از گذر زمان نمایان گردد، لذا صحت و کیفت کار تاسیسات بازسازی ساختمان بسیار مهم و تعیین کننده است.
تاسیسات ساختمانی به دو گروه برقی و مکانیکی تقسیم می گردد.1- تاسیسات برقی 2- تاسیسات مکانیکی
تاسیسات برقی در بازسازی ساختمان
اجرای تاسیسات برقی با توجه به نقشه های مصوب و قبل از شروع تخریب آغاز می گردد، و نهایتا تا انتهای پروژه با نصب کلید و پریز و روشنایی پایان می پذیرد. در واقع یکی از مهمترین آیتمهای ایمنی مربوط به تاسیسات برقی است. اولین کارقبل از تخریب قطع برق و ایجاد شریان برقی برای عملیات اجرایی می باشد.
به دلیل اینکه قسمت زیادی از تاسیسات برقی به صورت مدفون و پوشیده است نیاز به دقت مضاعف در اجرا می باشد. لذا طراحی اجرای تاسیسات برقی باید توسط مهندسین ذیصلاح و مجریان با تجربه انجام پذیرد.
روند کار در شرکت مهندسی ایران لوتوس، به این صورت است که پس از برداشت های اولیه و تهیه نقشه های موجود، نقشه های اجرایی با توجه به معماری آتی ساختمان تهیه میگردد و مسیرهای موجود بررسی و مسیرها و فضای لازم جهت نصب تاسیسات جدید تعبیه می گردد و روند اجرای تاسیسات مانند ساختمان های نوساز و جدید با رعایت کلیه مباحث ملی ساختمان انجام میگیرد.
تاسیسات مکانیکی در بازسازی ساختمان
تاسیسات مکانیکی ساختمان، شامل تاسیسیات بودتی و حرارتی، لوله کشی آب و فاضلاب و تجهیزات مربوطه است. این قسمت از کار هم همانند تاسیسات برقی دارای حساسایت زیاد و لزوم رعایت مباحث ملی ساختمان، مجریان و طراحان ماهر و با تجربه ، و دارای مدارک کافی را میطلبد که شرکت ایارن لوتوس با همکاری مهندسین زبده و مجریان ماهر و با تجربه به بهترین وجه این مهم را به انجام میرساند.
نازک کاری در بازسازی ساختمان |
نازک کاری ساختمان شامل عملیاتی میشود که سطح نهایی و مورد استفاده در ساختمان است که شامل ، گچ کاری، کف سازی ، کاشی سرامیک ، سنگ کاری ساختمان ، تاسیسات مکانیکی و برقی و رنگ آمیزی مورد کاربردی می شود.
اهمیت نازک کاری در این مساله است که سطح نهایی و مورد استفاده زندگی است و اگر نازک کاری به نحو مناسب انجام نشود کلیت پروژه از حیز انتفاع ساقط میگردد و به هدف نهایی بازسازی که ارتقاء کیفیت بسری وبهبود روند کاربری ساختمان است نمی رسیم.
لذا انجام صحیح و دقیق نازک کاری بسیار مهم است. در این راستا شرکت ایران لوتوس با نظارت دقیق بر اجرای نازک کاری ، انجام بازسازی ساختمان را به اتمام میرساند.
آیتم های نازک کاری در مقالات جداگانه مورد بررسی قرار میگیرد.
| قیمت بازسازی ساختمان |
در صورتی که اجرای بازسازی ساختمان را به شرکت ساختمانی واگذار نمائید به دو مدل قراردادی میتوان همکاری کرد.1- به صورت مدیریت پیمان 2- به صورت پیمانکاری ساختمان که برای آشنایی بیشتر با این نوع قرارداد ها میتوانید به مقاله های مربوط به آن مراجعه نمائید.
به طور کلی بازسازی ساختمان در اکثر موارد توجیه اقتصادی دارد. بدین معنا که در صورت بازسازی متناسب با موقعیت و کاربری ملک ، ارزش افزوده به مراتب بیشتری نصیب کارفرما خواهد شد.
برای مثال با صرف هزینه 50 میلیون تومانی در یک ساختمان مسکونی متوسط با سال ساخت بالا، میتوان ارزش افروزه بیش از صد میلیون تومان برا ی ساختمان مورد نظر به ارمغان آورد.
علاوه بر این در صورت اینکه قصد فروش ملک را داشته باشید به علت بهبود کیفیت بسری ساختمان ، پروسه فروش با سهولت بهتر یانجام خواهد گرفت.هزینه متوسط بازسازی در تهران برای آپارتمان معمولی ، کمتر 10 درصد ارزش ملک است. که البته با توجه به سلیقه کارفرما متفاوت خواهد بود.
کارشناسان شرکت ایران لوتوس با در نظر گرفتن سلیقه کارفرما و شرایط مالی و موقعیت ملک ، بهترین پیشنهاد را ارائه خواهند داد. به شکلی که بیشترین ارزش افزوده چه از نظر مالی چه از نظر زیبایی حاصل گردد.
قیمت بازسازی ساختمان به عوامل مختلفی مربوط میگردد که در زیر به آنها اشاره میکنیم :
1-کیفیت مصالح مصرفی: واضح است که متریال موجود در بازار ، بخصوص مصالح نازک کاری تلورانس قیمتی بسایر زیادی دارند. لذا با در نظر گرفتن شرایط مناسب ترین متریال به کارفرما پیشنهاد خواهد شد
2-آیتمهای مورد نظر کارفرما: بازسازی ساختمان با توجه به کاربری آن میتواند آبشن آهای بسیار متفاوت داشته باشد.
ارتباط مستقیم